深圳城市更新改造中经济和社会问题的思辩

「纲目」：转入90年代以来目前，我市建设已由新区研发改向新的旧城区建设锐意的阶段，其中特区内15个工业区改建和调整时期，包含城市更新主要内容。由于这类地区原有而不旧的特点，应不应该改为？、值不值得改为？如何操作者？等一系列经济、社会问题的研究和解决问题，必要关系到规划的科学性和可行性。本文以八卦岭片区改建规划为事例，对以上问题不作一探究。

「关键词」：旧区修复土地征求政策动向改建成本一、前言有人说道，深圳用10年时间竣工了一座崭新的城市，又用5年时间将其竣工一个无法改建的旧城。这个众说纷纭虽则偏执，却在或许上体现了目前我市规划和管理焦点和难题。转入90年代以来，以东门老街征地、香洲区工业区转型和特区内旧村改建为标志，我市建设已由新区研发改向新的旧城区建设锐意的阶段，市区修复（或称之为城市更新、旧城改建）被提及议事日程，并沦为城市研发建设的热点。

由于前一阶段城市主要的精力放到新区扩展上，市区修复研究仍然并未获得理应的推崇。在市场大潮的冲击下，很多问题还马上循序渐进、有条不紊地展开研究，一些地区征地早已匆匆上马全面铺开。由于缺少全面的考虑到，改建中的社区往往沦为新问题区。东门老街改建应当是最有一点我们糅合的一例。

从1993年开始，有关部门将东门老街12.8万m2地区区分为大小不等的若干地块，交由有所不同开发商自行征地改建。由于缺少统一的筹划，至今改建还局限在有利可图的各个商场单体独立国家改建上，急需更新改造的基础设施无法前进，再加开发商各家风格不一，工程进度不一，宽时期以来东门出了脏乱差集中于地区，顾客群体从最高峰40万人上升到25万左右，商业竞争力和吸引力受到显著的影响。更加令人担忧的是，1999年所有单体改建全部已完成后，将有将近100万m2商场面积转入房地产市场，而东京仅次于的商业中心区（还包括银座-东京车站一带两个一级商业中心地）营业面积仅有60万m2，北京西单营业面积也只有32万m2.比起下，东门商场扩建总量近远超过实际市场需求，无论是对周围片区市政设施还是全市房地产市场，其影响是持久和深远影响的。有专家说道：东门改建将是一锅煮尚可的夹生饭，也有专家说道东门改建使深圳总有一天没了自己的历史［1］。

笔者指出，以上问题经常出现固然与目前不规范市场经济负面影响有关，但与我们规划对经济和社会问题研究缺少充足的推崇也不无关系。市区修复历年来是城市建设中最简单、涉及面最广的社会工程，具有极强的政策性。顺利改建规划不仅要综合考虑到设施政策法规、征地补偿的组织管理和资金筹集等固有的模式的变革，更加要解决问题计划经济向市场经济转轨期所面对的市场竞争与政府调控、速度与标准、改版与变化、将近远期协商、社会经济和环境效益统一等一些简单的技术和非技术对立。目前，特区内15个工业区有所不同程度转入改建和调整时期，包含深圳市区修复的主要内容。

加剧涉及的经济和政策问题的研究对于城市更新工作身体健康发展具有最重要的现实意义。这是因为，这类旧区修复的旧，含义已与传统概念有相当大差异。它不是指建筑质量、环境景观、交通和市政设施较好，到了难以为继的地步，而是工业区本身的功能和性质陈旧，清楚地说上这些功能和性质无法适应环境说明了在现时地域空间之下的地利的变化。

由于改建对象一般都质量结构完好无损，市区修复规划的建设性和破坏性有可能是共存的。笔者就八卦岭片区改建规划谈谈对其中社会和经济问题的了解，并明大家指教。

二、问题的明确提出1、概况八卦岭工业区是1986年经济特区确认建设的15个标准加工工业区之一。在1994年以前，区内有将近500家企业（其中有20家享有自己的物业），就业人数最低约9万人，是特区茁壮时期经济快速增长的最重要支撑点。近年来，城市高速成长和较慢扩展，使该地段区位由原本城市边缘地带很快沦为城市核心部位，也使区内企业面对着生产成本急升和工业效益上升等问题。在效益广泛不理想的状况下，工业南迁和将空置厂房改作商业、办公等用途，就沦为企业摆脱困境的一条有效地快捷途径。

累计到1996年底，八卦岭工业区188幢总建筑面积大约164万平方米的建筑物中，牵涉到转变商业办公功能的有60幢，建筑面积大约21万平方米。其中的65%是予以规划国土部门批准后擅自改变功能。2、对立和冲突客观的说道，以上改建不道德是在市场机制起到下自发性展开的，缺少具体的政策导向和掌控管理手段，具备相当大的盲目性。

它的弊端不仅是带给了诸如交通挤迫、设施设施严重不足等问题，更为严重的是造成了国有资产（土地收益）的变相萎缩。有鉴于此，管理层面指出必需阻止转变功能不道德，并拒绝以改建为住宅区的发展目标，制订片区的改建规划。

但是，企业回应却有有所不同的了解和反应。在我们的调查中，50%的业主有转变建筑物功能的心愿和拒绝，但绝大部分对改回居住于无法拒绝接受。这是因为现有的标准厂房，可以通过展开内外翻新转变为商业、办公、娱乐等，唯独无法必要改回居住于用途，除非将只有10多年楼龄的厂房拆毁，这不会带给改建成本和风险激增，对整个社区的环境和交通也有相当大影响。但是，商业、办公、娱乐的发展是必需借助一定规模居住于人口和经济活动量的承托，不有可能无限发展，因而厂房的改性也有一个限度，这使企业也正处于很不解的境地。

三、应当不应？对计划和市场冲突的思维实质上，处置以上局部地块企业个体经营不道德与规划管理层面不道德的对立，在宏观或加深层面上，是如何协商市场经济和城市规划关系的问题。在市场经济中，工业区改建最后靠企业（业主）已完成。作为独立国家支出的经营实体，追赶利润最大化是企业行为准则，这是规划必需认同和遵从原则之一。

但是，价值规律也要求了市场不道德的盲目和天然的缺失，最直观的展现出就是市场无法有效地预测经济的长年发展方向，从而使得经济发展从无序南北有序所需的社会成本相当大。这就拒绝城市规划必需侧重研究市场，做到市场，在迎合市场规律的基础上，通过有效地的规划手段和经济手段引领市场，协助企业解决盲目性使其既能建构经济效益，又不利城市整体发展。因此，我们以对全市房地产市场研究为突破口，在深入分析工业和第三产业的切换关系和城市发展对该片区拒绝上。确认片区改建方向近期以工贸办公居多，远期发展居住于居多的综合区。

研究的主要结论为：1、特区工业生产成本的下降、经济政策的调整以及第三产业较工业要低的物业收益，与八卦岭所处的方位相互作用，使调整功能沦为一种客观必定。这是不以人的意志为移往的。2、八卦岭片区在现时和未来都不具备发展为专业市场或片区零售商业中心的区位。

而且目前特区商业楼宇空置率高达70%，过多的商场建设造成了这两年零售服务业滑坡。从1994年至今，特区内有数15家大型商场破产。

如果以上步工业区为代表的大量厂房改回商业，可能会因其租金便宜更进一步压制原先和新建大批商业楼宇。在这种情况下，不应严苛容许本区盲目改回大型零售商业用途；3、目前全市商业写字楼总体上相当严重不足，但是市场细分结果显示，中低档次的商业写字楼尤其是必要服务于工业总部式办公楼比较紧绷，在补交地价的前提下，不应容许厂房必要改回办公用途。4、在片区周边的园岭、白沙岭、泥岗村等住宅区构成规模的情况下，八卦岭工业区的住宅研发有较好的形象和氛围。

从城市发展策略角度，八卦岭工业区住宅建设也有助罗湖区居住于人口撤离。四、值不值得？社区利益和按商业原则研发的平衡理论上说道，类似于八卦岭工业区的改建，由于不不存在着获取修复楼宇给不受影响住宅的业主问题，改建的赢利和报酬是比较可观的，但是，根据规划，以住宅居多的改建方案将拆毁工业厂房面积893897m2，改建工业用地406317m2；获取居住用地339088m2，获取新建高层住宅面积1017264m2.该方案牵涉到到将近300家企业的迁往和15家业主的利益问题，投放资金和工程量极大，必需靠政府、企业、私营机构共同完成。社会主义市场经济体制的目标使市区修复的工作实质上逐步由全然特别强调社会效益向三大效益融合转化成。

而今，城市更新众多变化在于政府有关部门仍然是建设的主体，而是通过政策来调控，靠业主或其它研发企业甚至社会团体来操作者改建项目，资金的筹措和运转都由明确的经济实体来谋划。因此，对于改建项目来说，它必需有利可图，最起码是收支相抵才有启动的有可能，事实上，经济、社会和环境三大效益的互为协商沦为改建的基本目标，而经济效益的多寡往往又沦为促成某一经济实体参予改建的关键所在。八卦岭工业区以居住于居多的综合区的改建方案，不仅意味著业主损失厂房物业残值，也意味著损失了工业厂房租金和出租撕毁费用，机会成本大大升高，除非能谋求到很高的容积率证实能有可信和相当可观的利润报酬，否则业主或开发商是会只能按照规划设想运营的。

但是过低的容积率必定不会伤害社区的环境利益。如何在维护社区利益和按商业原则研发之间求出均衡，是规划最基本的也是最关键的问题。协商这一对立，我们指出可以通过对明确方案从开发商和政府两个角度取决于，展开成本-收益经济分析。

测量在等价的规划设计条件下的企业盈利水平和政府财政均衡能力，并综合较为各种方案的经济、社会和环境效益融合的情况。以此为基础，制订科学不切实际方案。1、从开发商角度来取决于：由于改建项目是按商业研发原则展开，因而成本-收益经济分析应当按一般的房地产估价程序展开。

由于市区修复的特殊性，作为财务预算的现实成本费用，不应还包括：●物质成本：补交地价、建安酬劳、管理费、综合设施酬劳、利息、房地产税费等●机会成本：物业残值损失、租金损失●车祸成本：由于市区修复的时间较长，不能意识到因素多，市场的多变往往造成实际再次发生的成本或收益背离支出情况。2、从政府角度来取决于：本区由于功能转变，必需减少大量的生活设施设施，改建现有的市政管网及设施。

交还的补交地价，否抵销以上市政投资费用，政府在财政收支上否能超过均衡是取决于值不值得一个最重要的因素。此外市区修复投资规模大、建设周期宽，面对各种无法意识到的因素，实际运作中谈判、并购、征地、建设再次发生的时间成本、心理成本和环境成本否为开发商、政府和社区拒绝接受，也是十分关键的问题。

对于政府而言，从社会、环境就财政角度考虑到，改建的成本可以分析为：●基础设施成本：生活设施设施和市政、绿化设施投资●并购成本：由于八卦岭地区生活设施用地十分艰难，中小学用地必需依赖政府并购业主土地扩建来解决问题。●环境成本：由于建设周期宽，社区有可能长时间正处于一种恐慌局面，从而使片区甚至整个城市运作成本增加（交通堵塞等）。●时间成本：由于以上原因和土地产权集中等因素，改建中谈判、征地、建设过程将有可能是艰苦和旷日长久，对于这部分成本不应另设不能意识到成本系数考虑到。

五、如何运作？对运作模式和政策动向的评价仍然以来，由于产权的集中，开发商物业并购工作十分艰难，深圳旧区修复一直正处于零敲碎打式的机制和模式。从东门改建情况来看，由于研发改建零敲碎打地展开，社区在非常宽的一个时间内正处于一种恐慌局面，提高环境的各种配套工程很难顺利进行，社区代价的环境成本很高，最后甚至违背改建的想法。

反过来，业主的销售收入最后也不会因公共和市政环境得到提高而使上升，于业主和于社区都有利。八卦岭工业区总面积108公顷，是东门改建面积的10倍。如果还不免以原业主征地改建居多的自律开发方式，效果有可能是适得其反。

因此我们建议由政府委托一家或几家企业展开物业并购、全面研发的统一改建。但是统一改建模式在实际操作时预计不会遇上一些艰难。最引人注目是物业并购。

严苛意义上谈，市区修复是城市土地的再行研发，之所以对开发者有极大的吸引力，是说明了在物业之下的可观地利。由于八卦岭地区交通、生活服务设施比较齐全，拥有较强的核心区效应，保值电子货币潜力极大，与郊区土地的经济价值有天壤之别，区内业主都把筹码力在土地贬值所带给巨额的报酬上。在这种情况下，要让业主以工业用地的楼面地价将土地出让给政府或开发商，业主在心理上是不能接受的。

调查结果理解，目前物业并购的楼面地价市场行情为2000元/m2左右，是理论上的5倍。当然政府有权强制性按工业用地的楼面地价交还土地，但工作量和可玩性是十分极大的。预计，巨额的并购成本有可能使得统一改建模式的最后的回报率很低。

经测算在目前容许的容积率下，统一改建模式综合利润率为12%，如果由于各种无法意识到的因素使得成本增加10%或者销售物业收益增加10%，利润率只有2%-8%，对开发商吸引力并不大。因此建议政府：1.免除部分地价，分析表明政府有可能在财政收支平衡下有5.26亿元的结余，如果减免这一数目的地价，开发商的盈利水平可以超过20%以上，并取得较好的抗风险能力。

2.或者正式成立类似于香港土发公司半官方半民间的研发机构，由该机构展开物业并购前的谈判和前期工作，之后向开发商展开熟地出让，协助开发商增加开发成本和解决物业并购的重重障碍。3.特别强调市区修复的政府行为性，强迫实施公共市政设施设施。

后记：本文已完成之际，惊闻有房地产商意欲拆卸白荔村改为高层之事，在我们这个只有十几年历史的家园，旧区修复建设性和破坏性实质上是共存的，该不应当改为？值不值得改为？可不可能改为？觉得是有一点我们规划工作者思维。参考文献：1、胡宝哲：经济高速发展期城市结构形态极为变化，《世界建筑》1/942、董卫，北京危旧房改建中土地用于方面一些问题的研究，《建筑学报》2/983、陈伟新的，深圳工业区持续发展与规划的几点思维，《中外房地产导报》1/97.。

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